Prognoza cen domów w 2024 roku: Czy rynek czeka spadek?

Zagadnienie, które od miesięcy spędza sen z powiek potencjalnym nabywcom nieruchomości i rozpala dyskusję zarówno w domach, jak i w kuluarach finansowych, to czy domy będą tanieć 2024. Analizując bieżące trendy rynkowe, musimy stawić czoła faktom: choć wielu z nas o tym marzy, aktualne prognozy raczej nie przewidują znaczących obniżek cen nieruchomości w najbliższym czasie. Historycznie obserwujemy, że ceny domów i mieszkań mają tendencję do szybszego wzrostu niż przeciętne wynagrodzenia, co niestety systematycznie oddala wizję zakupu własnego M od statystycznego Kowalskiego, zmuszając do dłuższego okresu oszczędzania.

Głębsza analiza dostępnych danych rysuje obraz rynku, który mimo pewnych zawirowań, uparcie broni się przed wyraźną deprecjacją. Spójrzmy na ostatnie lata – ceny nieustannie pišą się w górę. Poniżej przedstawiamy dane dotyczące zmian cen nieruchomości mieszkalnych w wybranych okresach w porównaniu do dynamiki wzrostu przeciętnych wynagrodzeń, aby zobrazować skalę tego zjawiska.

Jak widać, różnica między tempem wzrostu cen nieruchomości a wynagrodzeń systematycznie się pogłębiała, zwłaszcza w ostatnich latach. Mimo pewnego zahamowania wzrostu w 2022 roku, rok 2023 przyniósł ponowne przyspieszenie. To utrudnia gromadzenie kapitału własnego, który jest przecież niezbędny do zakupu. Pierwsi analitycy przewidują, że ewentualnych obniżek cen – i to symbolicznych – możemy się spodziewać najwcześniej w drugiej połowie 2024 roku, choć większość skłania się ku stabilizacji lub dalszym, choć wolniejszym, wzrostom. Ci, którzy liczą na znaczące spadki, mogą niestety czuć się rozczarowani.

Wpływ programu Kredyt 2% na dynamikę cen domów

Rynek nieruchomości jest złożonym systemem, a jego dynamika bywa nieprzewidywalna. Jednym z kluczowych elementów, który w ostatnim czasie wyraźnie namieszał, był program Kredyt 2%. Wielu ekspertów spodziewało się, że wysokie stopy procentowe skutecznie ostudzą zapał kupujących i przełożą się na spadki cen.

Rzeczywistość okazała się jednak przewrotna, pokazując nam coś zupełnie odwrotnego. Wejście w życie rządowego programu Kredyt 2% zadziałało jak solidny zastrzyk adrenaliny dla rynku. Popyt, który wydawał się uśpiony przez drogie kredyty, nagle eksplodował, niczym butelka szampana otwarta po długiej celebracji.

Program, oferujący kredyt z dopłatami do oprocentowania, skierowany był do określonej grupy osób – głównie młodych, kupujących pierwsze mieszkanie. To właśnie ta grupa, często borykająca się z trudnościami w uzyskaniu standardowego finansowania przy wysokich stopach, uzyskała nagle dostęp do bardziej atrakcyjnej oferty. Było to jak otwarcie wrót dla sporej liczby potencjalnych nabywców.

Efekt był niemal natychmiastowy i w dużej mierze przewidywalny dla rynkowych weteranów. Zwiększony popyt, zwłaszcza w segmentach kwalifikujących się do programu (np. mniejsze i średnie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym do pewnego limitu cenowego), szybko napotkał na ograniczoną podaż. Mówiąc wprost: chętnych przybyło, a mieszkań do kupienia w interesującym nas przedziale cenowym, które spełniały kryteria programu, wcale nie tak szybko.

Deweloperzy i właściciele mieszkań na rynku wtórnym szybko zorientowali się w sytuacji. Skoro kupujący mają łatwiejszy dostęp do pieniędzy i większą zdolność kredytową dzięki dopłatom, naturalną konsekwencją jest możliwość żądania wyższej ceny. To prosty mechanizm rynkowy, w którym siła nabywcza klienta bezpośrednio wpływa na oczekiwania sprzedającego.

Dane transakcyjne z drugiej połowy 2023 roku wyraźnie to potwierdzają. Widzieliśmy wzrost liczby transakcji, a co za tym idzie, ponowne przyspieszenie wzrostu cen, szczególnie w miastach, gdzie program cieszył się największym zainteresowaniem. Na przykład, w stolicy czy Krakowie, ceny potrafiły wzrosnąć o kilka procent w ciągu kwartału. To był efekt domina.

Trzeba przyznać, że dla osób, którym faktycznie udało się skorzystać z dofinansowywanego przez rząd kredytu, droga do własnych czterech kątów stała się o wiele łatwiejsza. Niższa rata przez pierwsze 10 lat trwania kredytu znacząco zmniejsza miesięczne obciążenie budżetu domowego. Z ich perspektywy program był strzałem w dziesiątkę.

Jednakże z szerszej, makroekonomicznej perspektywy, program ten, choć pomógł konkretnym grupom, miał też swoje kontrowersje. Zarzuca się mu, że zamiast realnie zwiększyć dostępność mieszkań poprzez stymulowanie podaży, jedynie "podlał" popyt, co w konsekwencji doprowadziło do dalszego windowania cen. Trochę jak gaszenie pożaru benzyną – intencja była dobra, ale skutek dla ogółu rynku bywa dyskusyjny.

Analizując rynek nieruchomości w 2024 w kontekście tego programu, musimy wziąć pod uwagę jego wygasanie. Nabór wniosków zakończył się na początku 2024 roku z powodu wyczerpania środków. Co to oznacza dla rynku? Z jednej strony, możemy spodziewać się ochłodzenia popytu w segmencie pierwszych mieszkań, finansowanych z zewnętrznym wsparciem.

Brak tej dużej grupy subsydiowanych nabywców powinien teoretycznie zdjąć część presji wzrostowej z cen. Może to potencjalnie prowadzić do korekty na rynku wtórnym, gdzie oferta była silnie czuła na program, a także spowolnić wzrosty na rynku pierwotnym w segmentach wcześniej "zdominowanych" przez beneficjentów programu.

Z drugiej strony, pozostaje nierozwiązana kwestia popytu fundamentalnego – ludzi, którzy potrzebują mieszkań, ale nie spełniali kryteriów programu Kredyt 2% lub spóźnili się ze złożeniem wniosku. Ich zdolność kredytowa wciąż jest kształtowana przez obecne stopy procentowe i warunki bankowe, o czym powiemy więcej w następnym rozdziale.

Trudno jednoznacznie ocenić długoterminowy wpływ Kredytu 2%. Na krótką metę z pewnością pobudził rynek i przyczynił się do wzrostu cen w 2023 roku. Na rok 2024 jego zakończenie może przynieść pewne wyhamowanie dynamiki wzrostów, ale czy to wystarczy, aby ceny zaczęły realnie spadać? To pozostaje pod znakiem zapytania, zwłaszcza że na rynku czai się już nowy program rządowy, potencjalnie mający zająć jego miejsce. Rynek, jak widać, nigdy nie przestaje nas zaskakiwać.

Patrząc na ten fragment historii rynku, widzimy, jak silnie interwencja państwowa może wpłynąć na krótkoterminowe trendy. Program Kredyt 2% był przykładem silnego bodźca popytowego. Jego konsekwencje są lekcją zarówno dla decydentów, jak i dla osób planujących zakup, pokazując, jak złożona jest rynkowa układanka cen nieruchomości i zdolności kredytowej. Bez takiego wsparcia, droga do zakupu "na swoje" dla wielu pozostaje wyzwaniem.

Kredyty hipoteczne i stopy procentowe jako czynnik rynkowy

Jeśli program Kredyt 2% był wiatrem w żagle dla niektórych kupujących i pośrednio przyczynił się do wzrostu cen w 2023 roku, to z pewnością stopy procentowe były tym elementem, który w wcześniejszym okresie mocno hamował rynek. Pamiętacie czasy gwałtownych podwyżek? Od jesieni 2021 roku do połowy 2023 roku Rada Polityki Pieniężnej systematycznie windowała koszt pieniądza.

To dynamiczne podnoszenie stóp procentowych poskutkowało natychmiastowym wzrostem kosztów kredytów hipotecznych. Ratowanie się przed inflacją miało swoją cenę – wyższą ratę kredytu dla tych, którzy już go mieli (zwłaszcza ze zmiennym oprocentowaniem) i drastyczne zwiększenie trudności w uzyskaniu takiego finansowania dla tych, którzy o nim marzyli.

Wyobraźmy sobie sytuację z przełomu 2021 i 2022 roku. Osoba, która przy stopach bliskich zeru miała zdolność kredytową na 500 000 zł, po kilku miesiącach podwyżek nagle okazywało się, że bank może jej pożyczyć tylko 350 000 zł, a rata za mniejszą kwotę jest i tak wyższa niż pierwotnie planowana za większą. To brutalne przebudzenie z "ery taniego pieniądza".

Skoro zdolność kredytowa większości Polaków spadła tak gwałtownie, zmniejszył się też efektywny popyt na nieruchomości. Mniej ludzi mogło sobie pozwolić na kredyt, a ci, którzy mogli, musieli albo obniżyć swoje oczekiwania co do metrażu czy lokalizacji, albo odłożyć plany zakupu na nieokreśloną przyszłość. Rynek musiał zareagować na to spowolnienie.

W efekcie tego zaciśnięcia polityki pieniężnej, rynek nieruchomości faktycznie zahamował. Analizując dane, widać wyraźnie, że wzrost cen w analizowanym okresie spowolnił, a w niektórych segmentach i lokalizacjach nastąpił nawet pierwszy od dawna spadek. Mieszkania w niektórych miastach zaczęły spadać w II kwartale 2022 roku – to było bezpośrednią konsekwencją wzrostu kosztów finansowania.

Ta niekorzystna sytuacja, wynikająca z rosnących kosztów kredytów hipotecznych, jeszcze bardziej utrudniła drogę do przeprowadzki „na swoje”. Dla wielu marzenie o własnym domu czy mieszkaniu stało się odleglejsze niż kiedykolwiek wcześniej. To był zimny prysznic dla całego rynku.

Aktualnie, w 2024 roku, stopy procentowe pozostają na wysokim poziomie, mimo zaprzestania ich podwyższania i nawet symbolicznej obniżki w 2023 roku. Wciąż utrzymują one koszt kredytu na poziomie, który dla wielu potencjalnych kredytobiorców jest po prostu zaporowy. Wymagania banków dotyczące dochodów są znacznie wyższe niż w czasach niskich stóp.

Banki, oceniając zdolność kredytową, stosują bufor bezpieczeństwa, symulując spłatę kredytu przy stopach wyższych niż aktualne. To dodatkowo ogranicza maksymalną kwotę, jaką możemy pożyczyć. Choć stopy mogą wydawać się stabilne, sam ich poziom utrzymuje barierę wejścia na rynek dla sporej grupy ludzi. To fundamentalny czynnik kształtujący dostępność mieszkań obecnie.

Jednak perspektywy na przyszłość mogą ulec zmianie. Ekonomiści spekulują o możliwości przyszłych obniżek stóp procentowych, choć ich termin i skala są niepewne. Gdyby stopy faktycznie zaczęły spadać, zdolność kredytowa Polaków automatycznie by się poprawiła. Oznaczałoby to, że banki mogłyby pożyczać więcej pieniędzy, a rata kredytu stałaby się niższa przy tej samej pożyczanej kwocie.

Taka poprawa zdolności kredytowej mogłaby ponownie pobudzić popyt na rynku nieruchomości. Gdyby do banków zaczęła wracać większa liczba klientów zainteresowanych kredytem, nacisk na ceny mógłby ponownie wzrosnąć. To jest jeden z kluczowych czynników, od którego zależy, czy 2024 rok przyniesie dalszą stabilizację cen, czy może ponowne, powolne wzrosty.

Rynek kredytowy to barometr nastrojów i możliwości finansowych społeczeństwa. Jego kondycja ma bezpośrednie przełożenie na rynek mieszkaniowy. Obecnie jest to rynek, na którym pieniądz na kredyt jest drogi i trudno dostępny, co jest głównym czynnikiem chłodzącym nastroje i ograniczającym potencjał wzrostowy cen. Dopiero wyraźna zmiana na tym polu – na przykład seria obniżek stóp procentowych – mogłaby zmienić ten stan rzeczy i wprowadzić rynek na nową ścieżkę dynamiki. Na razie jednak wysokie stopy utrzymują ceny w ryzach, przynajmniej teoretycznie, zważywszy na wpływ innych czynników, takich jak programy rządowe czy koszt budowy.

Analizując perspektywy cenowe na 2024 rok, nie da się pominąć tego aspektu. Dopóki kredyty hipoteczne będą kosztowne i trudno dostępne dla szerokich mas, popyt napędzany będzie głównie przez gotówkowych kupujących, inwestorów lub beneficjentów specyficznych programów. To ogranicza grupę potencjalnych nabywców i siłę ich przetargową. Stopy procentowe to kręgosł rynkowej analizy, bez zrozumienia ich wpływu na kredyt, ciężko jest poprawnie ocenić przyszłość cen.

Zmieniające się preferencje kupujących i popyt na nowe domy

Rynek nieruchomości to nie tylko suche dane o cenach, stopach czy programach wsparcia. To także ludzie – ich potrzeby, marzenia i zmieniające się preferencje. I właśnie w tym obszarze analitycy dostrzegają wyraźne przesunięcia, które mają bezpośredni wpływ na dynamikę popytu, zwłaszcza na rynku pierwotnym.

Z analiz rynkowych wynika, że w ostatnich latach coraz częściej decydujemy się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Jest to odejście od dominującego wcześniej przekonania, że rynek wtórny oferuje szybsze transakcje lub "gotowe do wejścia" nieruchomości. Ta zmiana nie jest przypadkowa – ma głębsze podłoże ekonomiczne i społeczne.

Pierwszą przyczyną zwiększonego popytu na nowe mieszkania jest, o dziwo, poprawa ogólnej sytuacji gospodarczej i finansowej społeczeństwa w latach poprzedzających ostatnie zawirowania inflacyjne. Mimo że ceny rosły szybciej niż pensje w długim terminie, ogólny poziom zamożności nieco wzrósł, a dostęp do kredytów (szczególnie przed erą wysokich stóp) był łatwiejszy. Gdy ludzie mają większy dostęp do finansowania i są w lepszej kondycji finansowej, chętniej sięgają po nieruchomości, i to nie tylko z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych, ale także w celach inwestycyjnych. Nowe mieszkania często postrzegane są jako bezpieczniejsza i bardziej perspektywiczna lokata kapitału.

Drugi, coraz ważniejszy czynnik, to rosnące znaczenie aspektów ekologicznych i technologicznych. Kupując mieszkanie, bierzemy teraz pod uwagę nie tylko metraż, lokalizację czy cenę, ale także to, czy nasze lokum będzie niskoemisyjne, dobrze ocieplone, energooszczędne, a nawet wyposażone w rozwiązania inteligentnego domu, czyli tak zwane „smart home”. Ludzie są coraz bardziej świadomi kosztów utrzymania mieszkania i wpływu na środowisko.

W tym miejscu rynek pierwotny ma wyraźną przewagę nad rynkiem wtórnym. Nowe budynki są projektowane i budowane zgodnie z najnowszymi normami energetycznymi, które są coraz bardziej restrykcyjne. Wykorzystują nowoczesne technologie, lepsze materiały izolacyjne, często mają zainstalowane systemy wentylacji z rekuperacją czy nawet panele fotowoltaiczne na dachach budynków wielorodzinnych lub na działkach domów jednorodzinnych. Spełnić te wymagania w starym budownictwie jest znacznie trudniej i często wiąże się to z kosztownymi i czasochłonnymi remontami termomodernizacyjnymi.

Rozwiązania smart home, od sterowania oświetleniem i ogrzewaniem po zaawansowane systemy bezpieczeństwa, są standardem w wielu nowych inwestycjach lub można je łatwo zainstalować na etapie budowy. W starszym mieszkaniu ich implementacja bywa skomplikowana architektonicznie i technicznie. Nowe mieszkania często oferują także nowoczesne układy pomieszczeń, lepiej odpowiadające dzisiejszym potrzebom – otwarte przestrzenie dzienne, wygodne balkony czy tarasy, które w starych kamienicach czy blokach z wielkiej płyty bywają rzadkością.

Ten wzrost zainteresowania rynkiem pierwotnym ma swoje konsekwencje. Choć program Kredyt 2% był dostępny na obu rynkach, znacząca jego część trafiła właśnie do deweloperów. To spowodowało wzrost popytu na nowe inwestycje i mogło przyczynić się do szybszego wzrostu cen w tym segmencie. W miastach, gdzie grunt pod zabudowę jest drogi i trudno dostępny, a procesy administracyjne długotrwałe, podaż nowych mieszkań nie zawsze nadąża za zwiększonym popytem. To klasyczna sytuacja rynkowa, w której popyt przewyższający podaż prowadzi do wzrostu cen.

Co to oznacza dla kupno domu w 2024 lub mieszkania? Oznacza to, że szukając nieruchomości, coraz częściej skłaniamy się ku ofercie deweloperów, nawet jeśli ceny wydają się wysokie. Widzimy w nowych mieszkaniach wartość dodaną – niższe rachunki za energię, nowoczesny standard życia, często lepsze otoczenie (nowe osiedla z zaplanowaną infrastrukturą) oraz mniejsze ryzyko niespodziewanych awarii w porównaniu ze starą infrastrukturą w budynkach sprzed dekad. To inwestycja nie tylko w metry kwadratowe, ale też w komfort, bezpieczeństwo i nowoczesność.

Ta zmiana preferencji wpływa także na rynek wtórny, choć w sposób mniej oczywisty. Stare budownictwo, które nie spełnia nowoczesnych norm energetycznych ani oczekiwań w zakresie technologicznym, może być trudniejsze do sprzedania lub może wymagać znacznego obniżenia ceny, aby znaleźć nabywcę. Mieszkania do generalnego remontu, choć kiedyś stanowiły atrakcyjną opcję cenową, teraz często odstraszają wysokimi kosztami dostosowania do obecnych standardów, zwłaszcza w kontekście drożejących materiałów budowlanych i usług wykonawczych. Czy to sygnał na odwrócenie trendu na rynku wtórnym? Może to sugerować przyszłą, symboliczną delikatną korektę w tym segmencie, podczas gdy rynek pierwotny wciąż będzie utrzymywał swoją dynamikę, choć może już nie tak szaleńczą jak w okresie obowiązywania Kredytu 2%.

Developerzy odpowiadają na te preferencje, projektując coraz bardziej "zielone" i "inteligentne" osiedla. Domy jednorodzinne budowane obecnie na peryferiach dużych miast również w coraz większym stopniu uwzględniają te aspekty – są lepiej izolowane, wyposażone w nowoczesne pompy ciepła, wentylację mechaniczną. To nie tylko trend, ale często wymóg wynikający z przepisów, ale też odpowiedź na świadomość ekologiczną i finansową kupujących (niższe rachunki za ogrzewanie to spora oszczędność w dłuższej perspektywie).

Podsumowując ten wątek, zmieniające się preferencje kupujących w stronę nowoczesnych, energooszczędnych i inteligentnych nieruchomości, które są domeną rynku pierwotnego, stanowią silny czynnik popytowy. Ten popyt, w połączeniu z ograniczoną podażą i kosztami budowy, będzie nadal wspierał ceny na tym rynku. Przyszłość cen nieruchomości w 2024 roku będzie zatem w dużej mierze zależała od tego, jak silny będzie ten popyt na nowe standardy w porównaniu do innych czynników, takich jak dostępność i koszt kredytów hipotecznych po zakończeniu programów dopłat.

Przykładowa Ilustracja Trendów Rynkowych

Aby lepiej zobrazować niektóre zależności na rynku, przygotowaliśmy przykładowy wykres pokazujący ewolucję ceny transakcyjnej metra kwadratowego na rynku pierwotnym oraz wskaźnik dostępności kredytu (odzwierciedlający zdolność kredytową przeciętnego gospodarstwa domowego) na przestrzeni ostatnich lat. Wskaźnik 100 oznacza warunki bazowe (np. 2019 rok). Wzrost wskaźnika ceny oznacza jej wzrost, spadek wskaźnika dostępności kredytu oznacza trudniejszy dostęp do finansowania.

Powyższy wykres (z przykładowymi danymi) ilustruje, jak w okresie niskich stóp (2021) dostępność kredytu wzrosła, co mogło napędzić wzrost cen. Następnie gwałtowny spadek dostępności kredytu (wzrost kosztów) w 2022 roku spowodował chwilowe spowolnienie lub nawet spadki cen, by ponownie dać impuls wzrostom w 2023 roku (choć dostępność kredytu nie wróciła do poziomu z 2021) za sprawą programów wsparcia. Prognoza na 2024 (symulacja) zakłada dalsze, ale powolne wzrosty cen przy wciąż ograniczonej dostępności kredytu w porównaniu do "złotych" lat dla kredytobiorców. To tylko jeden z wielu czynników wpływających na Czy domy będą tanieć 2024 ale wyraźnie pokazuje zależność między możliwościami finansowania a rynkowymi wycenami.